运营服务是什么意思，4个方法教你做好运营服务

近两年，在园区土地日益稀缺、优惠政策日益趋同、产业转移日益式微的大环境下，我国产业园区正在由以开发为主转向以运营为主， “重开发、轻运营”转向了“重合作、重服务”，产业园区已经进入拼运营拼服务的阶段。我们也接触了不少园区运营规划的服务需求，其中的一个共性需求就是如何运用互联网来提升园区运营服务能力，在此笔者将自己的一些理解整理成文，以期与大家共同探讨。

产业园区的运营服务包括三个层面的内容。

1、园区物业管理

园区物业管理是体现园区运营管理水平的基础，其目标在于提升园区运营效率和管理水平。园区的物业管理需求，包括供水供水供气等基础设施管理、物业租售和收费管理、物业报修和装修管理、停车位和车辆出入管理、会议室和图书馆等公共资源管理、园区公告和资讯管理、生活餐饮与出行服务、社区活动服务等等，在产业园区运营中，需要有明确的物业管理服务体系，不断优化各项物业管理的服务内容、流程和规范。

2、园区增值服务

打造园区增值服务平台，旨在通过服务共享、规模经济的方式，降低企业运营成本，增加企业经营收益。园区增值服务包括企业商务与创业服务（工商注册等）、人力资源服务、集中采购服务、法律服务、信息服务、培训服务、财务金融服务、IT服务、营销咨询服务、物流代理服务等。在这方面，需要系统梳理园区增值服务需求，明确园区增值服务体系，设计各项增值服务的内容和流程，打造真正能为园区增值的功能平台。

3、科技创新服务

当前，一流园区都在不断完善从“创意－创业－创新”的内生成长机制，科技创新服务则是围绕“创意－创业－创新”的链条展开，旨在构建科技创新服务平台，提升园区科技创新能力，打造创新型园区。一般来说，科技创新服务围绕主导产业的创新链展开，包括项目申报服务、研发设计服务、中试生产服务、检测认证服务、创新孵化服务等内容，其规划建设需要系统梳理园区科技创新服务需求，明确园区科技创新服务体系，在此基础上设计各项科技创新服务的内容和流程。

园区运营服务的内容很广泛，要借助互联网提升园区运营服务，关键在于建立园区互联网思维，让互联网＋为园区运营注入新的发展基因。笔者认为，主要有四个互联网思维模式值得关注，可由此延伸设计相应的策略和平台，助力产业园区提升运营服务能力。 1、社群思维

社群思维是一种重新构筑与用户之间的连接方式，园区和企业不再是从前的房东与房客关系，园区将入驻企业作为自己的社群成员，可围绕既定的主导产业打造最适合企业成长的“产业生态圈”，以零利润的形式吸引产业链上下游企业入驻，不断提高园区的专业化程度，打造专业的企业社群、企业家社群以及员工社群。

园区可围绕社群特点，在提供基础服务之外，以增值型服务来增加用户粘性，创造园区盈利。如围绕企业生命周期链条构建企业服务体系，包括创业培训、市场开发、科技推广、融资担保、管理咨询、知识产权服务、上市辅导等。围绕企业家社群，提供高端商务培训、企业家沙龙等活动，创造更多的交流平台与商务对接服务平台。围绕员工社群，利用社区020、社区电商等新型业态为其提供服务。

2、集成思维

面对形形色色的园区服务需求，园区运营商不能视而不见，任其发展，也不能头痛医头，应充分整合各类服务需求，采取集成的方式给予解决。园区集成服务需求可以“变小需求为大需求”，增强议价能力，降低交易成本，达到服务需求者、服务供给者、园区开发商三赢的理想结果。

例如联东U谷提供的办公用品集中采购服务。联东U谷的招商对象是中小企业，因此用户对价格成本非常敏感，通过大数据分析提炼，整合用户的需求为企业提供定位精准的服务，建立统一办公用品采购平台，就极大节省了中小企业的人力成本、运营成本。

3、流量思维

在园区竞争日益激烈的背景下，定点招商、逐个击破的招商思维已经不能完全满足园区招商需求，注重用户关注度的流量思维对园区招商变得越来越关键。现实中，增加园区的流量不必拘泥于互联网工具，可从线上、线下两个角度全方位打造园区的招商入口。园区招商O2O是将园区导入互联网平台，如淘宝、优客园区网等，并通过微信、微博等社交媒介持续传播，从线上增加园区的流量，并将流量导入线下，通过良好的线下体验提高招商成功率。

联东U谷便是园区“触网”的典型案例，联东U谷是国内第一家将园区搬上淘宝平台的园区，联东U谷也是国内第一家投资互联网招商平台的（优客园区网）的园区，联东U谷也是国内第一家投资开发移动互联网招商产品的园区（园区宝），另外联东U谷也频频通过微博、微信对园区进行推介。

4、众包思维

众包思维已经产生了大量成功的新商业模式，对于产业园区来讲，众包思维可以为园区发展带来更多性价比高的服务资源，搭建不同园区之间共享的平台级服务系统，促进不同园区之间、园区与企业之间实现更广泛的互动，从而构建起网络化的产业生态圈。

笔者在合肥做项目时去合肥高新区做过调研，对其服务超市——合创汇的印象深刻。“合创汇”是合肥高新区构建的互联网创新创业服务平台，包括政策通、房源汇、金融超市、双创活动等服务板块。“合创汇”平台整合了800多家服务机构，通过“合创券”激活企业与服务机构间的交易，包括标准化补贴产品——专利服务、会计服务、认证服务、IT服务、创业孵化服务、项目申报服务等，也包括非标准化补贴产品——委托研发、技术检测、科技金融、人才服务等。

上面介绍的四个互联网思维，集中起来的表述就是“园区互联网＋”，这是智慧园区建设的主要内容，即结合园区物业管理、增值服务和科技创新服务等规划内容，帮助园区在信息化方面建立统一的组织管理协调架构、业务管理平台和对内对外服务运营平台。

1、目标设定

园区运营管理既要服务于入园企业的经营发展，也要服务于提升园区的招商吸引力。综合园区定位、需求调研和案例借鉴等结论，确立园区运营管理的愿景目标（专业化、品牌化、智能化、国际化？）；梳理园区物业管理、行政服务、产业服务、创新服务、生活服务等方面的需求，明确园区的运营服务体系；结合园区现状和资源条件，设定园区运营管理阶段性目标和水平。

2、整合设计

主要从园区资源管理平台和招商运营服务平台两方面入手。一是进行园区资源一体化管理平台需求整理和设计，包括对人力、物资、设备、物料、车辆、房屋和公共资源等进行管理，实现数字安防、智能物管、智能办公、绿色节能管理和一卡通管理。二是进行园区招商和运营服务信息化系统需求整合和设计，包括招商渠道管理、客商资源管理、服务资源管理、企业服务采购管理、社区活动组织管理等。

3、系统建设

2015年以来，“园区在线”高调面世，将园区互联网＋概念推向高潮。目前，已有园区在线、园区宝、好园区等平台，将传统线下实体园区运营与互联网技术结合，探索和实践传统园区运营O2O模式。园区运营O2O模式已成为产业园区提升运营水平和竞争力的重要利器。

目前，产业园区运营O2O模式还主要停留在园区基础管理和企业基本服务层次，园区共享经济还有待于深入挖掘。打造全方位的园区运营O2O平台，为产业园区提供运营管理、服务超市、招商服务、社区服务等全方位运营服务，为企业提供项目选址、投融资、专业服务、资源对接等一站式服务，有助于构建面向未来的第四代产业园区运营模式。

一是面向园区内部的经营管理系统

借助互联网工具提升园区运营管理的工作效率，为入园企业提供更高效便捷的园区管理和服务。

二是面向企业的服务超市管理系统

构建顺畅的服务对接流程和合理的利益保障机制，实现有服务需求的园区企业与相应服务机构的有效对接。

三是面向园区／企业间的集合交易系统

搭建不同园区之间共享的平台级服务系统，促进不同园区之间、园区与企业之间实现更广泛的互动，构建网络化的产业生态圈。

4、组织实施

结合园区运营现状、管理目标和资源条件，从务实推进园区运营服务体系建设的角度，研究并提出园区运营管理组织架构和管理机制建议，在此基础上进行运营人员队伍建设规划、运营服务平台建设策略设计和运营服务资源整合策略设计，明确运营管理模式（自建、合作、整合？）和运营提升路径。最后明确近期园区运营管理方面的重点工程和实施工作计划。